הסכמי מכר ומיסוי מקרקעין

מאת עו"ד שרון עזרא   סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה) 1963 קובע כי יום המכירה הינו היום שבו נעשתה "המכירה", דהיינו- היום בו נוצר הסכם מחייב למכירת זכות במקרקעין. ממועד קביעת "יום המכירה" בעסקת מקרקעין, מחל מרוץ מנין הימים להגשת הדיווח לרשויות המס ותשלום המס בהתאם לקבוע בחוק. במקרים הפשוטים, קל לקבוע כי "יום המכירה" הינו היום בו נחתם הסכם המכר. על אותו משקל, גם מועד חתימת זכרון דברים, שרק לאחריו נחתם הסכם מכר מפורט, מהווה "יום המכירה" לעניין עסקה במקרקעין. אך מה לגבי מקרים אחרים,...

מאת עו"ד שרון עזרא סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור לעסקה בה יחיד נותן במתנה דירת מגורים ל"קרוב". במושג "קרוב" נכללים, בין היתר- נכדו/תו של המעביר. סעיף 49 (ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר מתן פטור למי שלא מכר דירת מגורים בארבע השנים האחרונות. ואולם-  אם במהלך ארבע השנים עשה המוכר שימוש בפטור לפי סעיף 62 לחוק, לילדו ובן זוגו של המעביר  (בלבד), לא תישלל הזכאות לפטור גם אם טרם חלפו ארבע שנים. בו"ע 8079/07 יצחק נ. מנהל מיסוי מקרקעין נידון מקרה בו העורר נתן את דירתו, במתנה, לנכדתו, וקיבל פטור...

מאת עו"ד שרון עזרא   ביום 14.8.08 ניתן פסק דין בבית המשפט העליון אשר דחה את הערעור שהגישו המערערים בבקשה לאכוף את הסכם מכר המקרקעין שנכרת בינם ובין המשיבים.((ע"א 2496/06 סויסה נ. חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ). להלן עובדות המקרה. ביום 22.12.04 חתמו המשיבים על זכרון דברים לפיו התחייבו למכור מגרש אשר בבעלותם לקונה. מערער 1 שהינו מתווך במקרקעין, הוא זה אשר הביא את הקונה. בדיעבד התברר כי הקונה הוא בנה של מערערת 2. מערער 1 טען בפני המשיבים כי העסקה כלכלית ביותר מבחינת המשיבים, לנוכח מצבו התכנוני...

מאת עו"ד שרון עזרא עסקת מקרקעין הינה אחת העסקאות הגדולות, היקרות והמורכבות ביותר שאדם עושה בימי חייו. כגודל העסקה, כך יכולה להיות גודל הנפילה. אילו בדיקות על רוכש לבצע בטרם רכישת מקרקעין? אילו נושאים חשוב להקפיד עליהם בחוזה המכר? להלן נפרט את הבדיקות הבסיסיות אותם יש לבצע בטרם התקשרות בעסקת מכר ונושאים חשובים שיש להתייחס אליהם במסגרת ההתקשרות בעסקת מקרקעין. בדיקת המצב הרישומי של המקרקעין ראשית, יש לבדוק את המצב הרישומי של הדירה, דהיינו: האם הדירה רשומה בטאבו, או במנהל מקרקעי ישראל, או בחברה...

מאת עו"ד שרון עזרא האם יש הבדל בין מסירה,פיזית, של חזקה בדירה ובין מסירה, משפטית, של חזקה בדירה? שאלה זו נדונה והוכרעה בת"א 1263/08 (שלום חיפה). בפרשת מילר, רכשו התובעים מהנתבעת דירה.  לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את ההסכם, בין היתר בכך שאיחרה במסירת החזקה ואיחרה בהמצאת טופס 4 . התובעים תבעו את הפיצויים המוסכמים הנקובים בחוזה. בפני בית המשפט הוכח, כי התובעים קיבלו את החזקה, פיזית, בדירה לידיהם חודשיים לפני המועד הנקוב בחוזה, ולכן- טענתם בגין איחור במסירת החזקה נדחתה. לעניין מועד קבלת טופס 4...

מאת עו"ד שרון עזרא ס' 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 מחייב צדדים המנהלים משא ומתן לנהוג בתום לב אחד כלפי משנהו בעת הליכי המו"מ. בגין ניהול מו"מ בחוזר תום לב זכאי הנפגע לפיצוי כספי. סעיף זה עמד בבסיס פסק הדין בת"א 1990/07 (בית משפט שלום בראשון לציון) שמי רונן נ. עמילי ענבר. במקרה זה, הרוכשים טענו כי המו"מ שהתנהל בינם ובין המוכרים לרכישת זכויות במקרקעין , באזור "נחלת יהודה" בראשל"צ, אשר לא הבשיל לכדי חוזה מחייב, נערך בחוסר תום לב. לטענת התובעים, ניהלה הנתבעת עימם מו"מ בחוסר תום לב,...

מאת עו"ד שרון עזרא סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 קובע כי בניה או הרחבה של דירת מגורים, עד 120 מ"ר, פטורה מהיטל השבחה ובלבד שהדירה תשמש את המחזיק במקרקעין למגוריו או למגורי קרובו. בגין בנייה מעל השטח האמור- ישולם היטל השבחה יחסי לגודל הבנייה או ההרחבה הנוספת. השאלה שהתעוררה ברע"א 3626/06 ד"ר  זיאד חמיאיסי נ. הודעה המקומית לתכנון ובניה (להלן: "פרשת חמיאיסי")היתה, האם סעיף זה חל רק על דירה שהורחבה, או גם עם בנייה על קרקע בתולה, כפי שהיה במקרה שם. בפרשת חמאיסי...

מאת עו"ד שרון עזרא ביום 20.8.08 ניתן פסק דין בבית המשפט השלום בנצרת (הפ' 174/07) בעניין עסקאות נוגדות שבוצעו בזכויות המנוח במשק חקלאי. התובע טען כי רכש מהמנוח את הזכויות במשק במושב אילניה ואילו הנתבע 2 טען כי נרשם לטובתו משכון על הזכויות החוזיות שהיו למנוח במשק, מספר שנים לאחר שהמשק נמכר על ידי המנוח לידי התובע. מאחר ונתבע 2 הגיש בקשה ללשכת ההוצאה לפועל למימוש המשכון, ביקש התובע מבית המשפט שיצהיר כי המשכון בטל. בית המשפט קבע, כי מאחר וזכויות המנוח במשק החקלאי הן של "בר רשות", הרי שמדובר בזכות...

מאת עו"ד שרון עזרא סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע כי במקרה בו נערכו לגבי אותם מקרקעין שתי עסקאות נוגדות, תינתן עדיפות לראשונה בזמן אלא אם כן הקונה השני "פעל בתום לב, בתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב". בע"א 4836/06 עזבון המנוח סאלח יוסף חמוד ז"ל נ. כמאל חוסיין חרב ואח' נדון מקרה בו בעלים של זכות במקרקעין מכר את אותה הזכות לשני רוכשים שונים, והתעוררה השאלה איזה מבין שתי העסקאות היא הגוברת ותזכה בסעד של אכיפה. בית המשפט המחוזי פסק לטובת הרוכש הראשון בזמן. בית המשפט העליון, בפסק...

עו"ד שרון עזרא ס' 102 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה), תשכ"ג- 963 (להלן: "החוק") מסמיך את מנהל מיסוי מקרקעין להורות על החזרת המס ששולם אם הוכח לו כי עסקת מכירת זכויות במקרקעין נתבטלה. בדר"כ, מנהל מיסוי מקרקעין יאשר ביטול עסקה כאמור רק אם התקבלה הצהרה חתומה על ידי שני הצדדים, ורק אם העסקה לא נקלטה ב"קרקע המציאות " ולא "הכתה שורשים". אך מה הדין לגבי מקרה בו מנהל מיסוי מקרקעין מאשר את עסקת ביטול המכירה ואולם בהמשך מודיע על החלטתו לבטל את החלטת ביטול העסקה. בו"ע 1059/05 עופר לוי ואח' נ....

מאת עו"ד שרון עזרא בעת רכישת מקרקעין, קמה חבות בתשלום מס רכישה. שיעור מס הרכישה שונה באם הרוכש הינו הבעלים של דירה יחידה, באם הרוכש הינו בעלים של דירה נוספת, במידה והרוכש הינו עולה חדש, במידה והרוכש הינו נכה , בעת העברת מקרקעין במתנה ובמקרים מסוימים נוספים. מס הרכישה הינו נגזרת של שווי הרכישה. להלן אתייחס לשיעור מס ברכישה במקרים הספציפיים הנ"ל. מס רכישה ברכישת מקרקעין שאינם דירת מגורים מס הרכישה במקרה זה הינו בשיעור של 5% משווי הזכויות הנרכשות. מס רכישה ברכישת דירה שאיננה דירתו היחידה של...

מאת עו"ד שרון עזרא מהו "יום הרכישה" של מקרקעין שנתקבלו בירושה, לאחר שהיורש המקורי הסתלק מהעזבון לטובת יורש אחר? זהו סלע המחלוקת שנדון בוע' (ת"א) 1037/07 חסון אלעזרה נ. מנהל מס שבח. העובדות וסלע המחלוקת- העוררת קיבלה דירה בירושה מאת אחיה ז"ל. הדירה התקבלה בירושה רק לאחר שהיורשת המקורית על פי צוואת האח, אלמנת המנוח, הסתלקה לטובת העוררת. למעשה, העוררת כלל לא היתה מוזכרת בצוואת המנוח. האח נפטר ביום 12.6.01. צו קיום צוואת האח ניתן ביום 15.3.05 על ידי בית המשפט לענייני משפחה במחוז תל אביב. לעוררת...

בחודש מרץ 2007 פורסם החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, תשס״ז- 2007 (להלן: ״החוק״). החוק, כשמו כן הוא, נועד לעודד בניית דירות להשכרה. הרציונל שעמד מאחורי החוק הוא, כי מלאי הדירות להשכרה למגורים, לתקופות ארוכות במדינת ישראל, אינו עונה על הצרכים הקיימים. הרעיון היה, שהגדלת מלאי הדירות להשכרה יתן פתרון משמעותי לאוכלוסיות השונות. משכך, הרעיון בחוק הוא לעודד את המגזר הפרטי לבצע השקעות ניכרות בבנייה להשכרה, בדרך של מתן הטבות מס: פחת מואץ ופטור ממס שבח. הטבות אלו אמורות לעודד יזמים להקים בנינים...