פיצויים מוסכמים בגין איחור במסירת בדירה וקבלת טופס 4

מאת עו"ד שרון עזרא

האם יש הבדל בין מסירה,פיזית, של חזקה בדירה ובין מסירה, משפטית, של חזקה בדירה? שאלה זו נדונה והוכרעה בת"א 1263/08 (שלום חיפה).

בפרשת מילר, רכשו התובעים מהנתבעת דירה.  לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את ההסכם, בין היתר בכך שאיחרה במסירת החזקה ואיחרה בהמצאת טופס 4 .

התובעים תבעו את הפיצויים המוסכמים הנקובים בחוזה.

בפני בית המשפט הוכח, כי התובעים קיבלו את החזקה, פיזית, בדירה לידיהם חודשיים לפני המועד הנקוב בחוזה, ולכן- טענתם בגין איחור במסירת החזקה נדחתה.

לעניין מועד קבלת טופס 4 נקבע, כי זה ימסר במועד החזקה, והחזקה תמסר בכפוף לקיומו של טופס 4.

טופס 4 ניתן רק 10 חודשים לאחר קבלת החזקה הפיזית בדירה, ומשכך נקבע כי בעניין זה הפרה הנתבעת את החוזה.

הסכם המכר קבע כי מסירת החזקה תהיה בכפוף לקיומו של טופס 4, והפרת התחייבות זו מהווה הפרה יסודית המקנה לנפגע זכות לפיצוי מוסכם.

בית המשפט קיבל את עמדת התובעים כי אי קיומו של טופס 4 שקולה כנגד אי מסירת החזקה במועד.

בית המשפט קבע כי למרות מסירת החזקה בפועל, מהבחינה פיזית, לא התקיימה מסירה משפטית, אלא לאחר שניתן טופם 4, מכאן- שאכן עסקינן בהפרה של סעיפים בחוזה שעוסקים במסירת החזקה.

האם האיחור בקבלת טופס 4 מזכה בפיצוי המוסכם?

כעקרון, יש להמעיט בהתערבות בית משפט בשיעור הפיצוי המוסכם  ואולם במקרה זה, נפסק כי קשה לומר כי הצדדים ראו אותו, במועד חתימת החוזה,  כהגיוני ביחס להפרה.

מדובר בפיצוי שמעל ל- 10% משווי הדירה.

פיצוי מוסכם שנקבע בשיעור אחיד לגבי כל סוגי ההפרות- ייתכן ומן ראוי להתערב בשיעורו.

למרות שנקבע כי אי קיומו של טופס 4 במועד המסירה הפיזי שקול כנגד אי מסירה, במישור המשפטי – נפסק שצריך להיות הבדל בין מצב בו הדירה עוברת לידי הקונים לבין מצב בו הם נשארים מחוץ לדירה במשך 10 חודשים. הפיצוי המוסכם, הכללי והגורף, שאינו מבדיל בין מצב אחד לשני, הינו בלתי סביר מעצם הגדרתו. התובעים זכאים לכך שיהיה בידם טופס 4, אך ההבדל שבין מסירה "בפועל" לבין מסירה "משפטית" חייב לבוא לידי ביטוי בעת שבהמ"ש בוחן את סבירות הפיצוי המוסכם, ובמקרה שלנו – המסקנה המתבקשת היא הפחתתו של הפיצוי המוסכם.

במקרה דנן לא הוכחה משמעות בפועל להעדרו של טופס 4, ולכן יש להפחית את הפיצוי המוסכם.בית המשפט הפחית את הפיצוי ל- 1/3 מהפיצוי המוסכם.

כתובת המייל של הכותבת: office@ezra-law.com