האם מועד קבלת מקדמה ע"ח רכישת מקרקעין מהווה "יום המכירה"?

מאת עו"ד שרון עזרא

סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה) 1963 קובע כי יום המכירה הינו היום שבו נעשתה "המכירה", דהיינו- היום בו נוצר הסכם מחייב למכירת זכות במקרקעין.

ממועד קביעת "יום המכירה" בעסקת מקרקעין, מחל מרוץ מנין הימים להגשת הדיווח לרשויות המס ותשלום המס בהתאם לקבוע בחוק.

במקרים הפשוטים, קל לקבוע כי "יום המכירה" הינו היום בו נחתם הסכם המכר. על אותו משקל, גם מועד חתימת זכרון דברים, שרק לאחריו נחתם הסכם מכר מפורט, מהווה "יום המכירה" לעניין עסקה במקרקעין.

אך מה לגבי מקרים אחרים, כגון- חוזה עם תנאי מתלה? חוזה אשר כפוף לאישור רשות שיפוטית (כגון- אישור ראש ההוצאה לפועל או בית המשפט)?ומה לגבי חוזה אשר טרם כריתתו שולמה כבר מקדמה בגינו? מהו "יום המכירה" במקרים אלו?

לעיתים, לקביעת מועד "יום המכירה" בעסקאות מקרקעין יש משקל מכריע. כך אירע למשל בו"ע (חי') 9006/08 שמי (סימה) כהן נ. מס שבח מקרקעין חיפה.

במקרה הנ"ל, מכרו העוררים דירת מגורים. המוכרים קיבלו לידיהם שיק בנקאי כמקדמה על חשבון העסקה. גובה המקדמה עמד על כ- 19% משווי עסקת המקרקעין. השיק הנ"ל לא הופקד על ידם, אלא במועד חתימת הסכם המכר.

בין המוכרים למנהל מס שבח התעוררה מחלוקת באשר ל"יום המכירה". לטענת העוררים, יום המכירה הינו יום כריתת הסכם המכר (19.5.05) . לטענת מנהל מס שבח, יום המכירה הינו המועד בו קיבלו העוררים מקדמה על חשבון עסקת המכר (1.5.05).

אילו יום המכירה היה נקבע ליום 1.5.05 , כעמדת מנהל מס שבח, אזי המוכרים לא היו זכאים לפטור ממכירת הדירה, שכן לא חלפו 4 שנים ממועד מכירת דירתם הקודמת. אילו יום המכירה ייקבע כיום 19.5.05, כעמדת העוררים, אזי המוכרים היו זכאים לפטור.

בית המשפט קבע כי בתשלום דמי המקדמה אין הכרח לומר שנוצר הסכם מחייב, ויש בו רק כדי להעיד על רצינות כוונת הצדדים. בית המשפט הפנה לע"א 781/79 מנהל מס שבח נ. גן חברה להשקעות בע"מ, שם נפסק כי תשלום מקדמה כשלעצמו, כשהוא מנותק מחוזה בר תוקף, אין בה מעבר לעובדה נטרלית המצביעה על רצינות כוונות הקונה. אין התשלום, מכוח עצמו, יוצר קשר חוזי. משכך, קיבל בית המשפט את עמדת העוררים כי יום המכירה הינו 19.5.05, דהיינו- מועד חתימת הסכם המכר ולא מועד מסירת המקדמה.

יחד עם זאת, לעניות דעת הח"מ, יש מקרים מסוימים בהם תשלום מקדמה –ובייחוד מקדמה בסכום נכבד, יחד עם נסיבות אחרות המצביעות על גמירות דעת בין הצדדים , יכולים להצביע כי מועד כריתת הסכם המכר השתכלל עוד לפני כריתתו של הסכם מכר בכתב.במקרה כזה, "יום המכירה" בעסקת מקרקעין יכול בהחלט להיקבע לתאריך המוקדם יותר למועד כריתת הסכם המכר. 

כתובת המייל של הכותבת: office@ezra-law.com