חוק לעידוד בניית דירות להשכרה

בחודש מרץ 2007 פורסם החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, תשס״ז- 2007 (להלן: ״החוק״).

החוק, כשמו כן הוא, נועד לעודד בניית דירות להשכרה. הרציונל שעמד מאחורי החוק הוא, כי מלאי הדירות להשכרה למגורים, לתקופות ארוכות במדינת ישראל, אינו עונה על הצרכים הקיימים. הרעיון היה, שהגדלת מלאי הדירות להשכרה יתן פתרון משמעותי לאוכלוסיות השונות.

משכך, הרעיון בחוק הוא לעודד את המגזר הפרטי לבצע השקעות ניכרות בבנייה להשכרה, בדרך של מתן הטבות מס: פחת מואץ ופטור ממס שבח.

הטבות אלו אמורות לעודד יזמים להקים בנינים המיועדים כולם להשכרה למגורים, ואשר ישמשו למגורים למשך תקופה של 25 שנים לפחות.

משכך, העניק המחוקק הטבות מס ל״חברה בעלת בנין להשכרה״ אשר הינה הבעלים של ״בנין להשכרה״.

מהו ״בנין להשכרה״ אשר החוק חל עליו?

בנין להשכרה הינו מבנה של קבע, אשר בנייתו הסתיימה בשנת 2007 ואילך, שבו 16 דירות, לפחות, המיועדות למגורים, ששטחן העיקרי הממוצע אינו עולה על 100 מ״ר. כן נקבע, כי תנאי להגדרת ״בניין״ כ״בניין להשכרה״ הוא, כי לפחות 70% מהדירות בו מושכרות למגורים, וכי ביתר הדירות לא נעשה שימוש שאיננו להשכרה.

מגבלות אלו אמורות לעודד הקמת מבנים בעלי מספר משמעותי של דירות, ותפיסה מינימאלית של דירות, שתהיה משמעותית.

מיהי ״חברה בעלת בנין להשכרה ״אשר החוק חל עליה?

החוק מחיל את ההטבות הקבועות בו על חברה שהיא תושבת ישראל, שהיא בעלת מלוא הזכויות בבניין להשכרה. החוק מחריג מתכולת ההגדרה הנ״ל ״חברת בית״ כמשמעותה בסעיף 64 לפקודת מס הכנסה (להלן: ״הפקודה״), ״חברה משפחתית״ כמשמעותה בסעיף 64 א לפקודה או ״חברה שקופה״ כהגדרתה בסעיף 64 א1 (א) לפקודה. הכנסותיהן של חברות אלו מיוחסות ליחידים המחזיקים בהם, והמחוקק ביקש למנוע מצב בו היחידים המחזיקים בחברות אלו היו יכולים לקזז את ההפסד הנובע מפחת כנגד הכנסות אחרות שיש להם ששיעור המס  החל עליהם הינו השיעור השולי, הגבוה משיעור המס המוטל על הכנסת חברה.

״השכרה״

השכרה של דירה, בבניין להשכרה, היא לתקופה קצובה, שאינה עולה על שנה, ואשר התשלומים בגינה הינם עיתיים, לא ניתנים להיוון. השכרה לקרוב, למשרד לקליטת העליה או למשרד הבינוי איננה נחשבת בגדר ״השכרה״.

מניעת כפל הטבות

מאחר ונוסף על ההטבות הקיימות בחוק, עשויים לחול על בניין להשכרה הטבות נוספות, וכדי למנוע כפל הטבות, חברה בעלת בנין להשכרה שבחרה במסלול ההטבות לפי החוק, לא תוכל לחזור בה מבחירתה, ולא יחולו על הכנסותיה או הוצאותיה הוראות כאמור בפקודת מס הכנסה, הנוגעות לקרן השקעות במקרקעין, וכן לא יחולו הוראות הנוגעות להטבות מס לשינוי מבנה הנעשים במסגרת חברה, וכן לא יחולו שיעורי המס המופחתים ושיעורי פחת מיוחדים הקבועים בחוק לעידוד השקעות הון.

שיעור הפחת שיותר לחברה בעלת בנין להשכרה

שיעור הפחת שיותר לחברה בעלת בנין להשכרה הינו 20%, או בשיעור נמוך יותר. פחת זה מותנה, בין היתר, בכך שהחברה תשכיר לפחות 70% מהדירות בבניין, במשך 10 שנים רצופות לפחות.

פטור ממס שבח

חברה בעלת בנין להשכרה תזכה לפטור ממס שבח על חלק השבח הריאלי שנצבר מ״המועד הקובע״ ובלבד שהתקיימו כל אלו: מלוא זכויות החברה נמכרו במלואם;הבנין להשכרה נמכר בשלמותו;המכירה איננה לקרוב (בכך ניסה המחוקק למנוע עסקאות שמטרתן היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי ניאותה); הבניין היה בנין להשכרה, בידי החברה המוכרת, למשך 10 שנים רצופות לפחות, הרוכשת הינה חברה תושבת ישראל שאיננה חברת בית, חברה משפחתית או חברה שקופה, אשר התחייבה להשכיר הבניין לתקופה נוסספת, כך שסה״כ תוקפת ההשכרה לא תפחת מ- 25 שנה.

כתובת המיל של הכותבת: office@ezra-law.com