ביטול עסקה במקרקעין מחמת טעות משפטית של עו"ד

מאת עו"ד שרון עזרא

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור לעסקה בה יחיד נותן במתנה דירת מגורים ל"קרוב". במושג "קרוב" נכללים, בין היתר- נכדו/תו של המעביר.

סעיף 49 (ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר מתן פטור למי שלא מכר דירת מגורים בארבע השנים האחרונות. ואולם-  אם במהלך ארבע השנים עשה המוכר שימוש בפטור לפי סעיף 62 לחוק, לילדו ובן זוגו של המעביר (בלבד), לא תישלל הזכאות לפטור גם אם טרם חלפו ארבע שנים.

בו"ע 8079/07 יצחק נ. מנהל מיסוי מקרקעין נידון מקרה בו העורר נתן את דירתו, במתנה, לנכדתו, וקיבל פטור לפי סעיף 62 לחוק. במהלך ארבע השנים שלאחר מכירה זו, מכר העורר דירה נוספת בפטור, וביקש לעשות שימוש בפטור הקבוע בסעיף 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין. מנהל מס שבח חייב את העסקה השנייה במס שבח, הואיל והמכירה הקודמת לא היתה לילד או לבן זוגו של המעביר.

העורר ביקש לתקן את השומה על ידי ביטול המכירה לנכדה, ומכירתה בפטור לבנו של העורר. מכירה כזו, אם תאושר, לא תשלול את זכאותו לקבל פטור לפי סעיף 49 (ב) (1), אע"פ שטרם חלפו ארבע שנים מהמכירה במתנה לבנו.

העורר ביקש לעשות שימוש בסעיף 85 (3) לחוק מיסוי מקרקעין המאפשר למנהל מיסוי מקרקעין או למי ששילם המס, לתקן שומה "אם נתגלתה טעות בשומה", וזאת תוך ארבע שנים מיום עשיית השומה. בית המשפט פסק כי הסעיף הנ"ל מקנה זכות לתקן השומה גם במקרה של טעות משפטית, וגם כזו שנגרמה כתוצאה מטעות של עו"ד.

בענייננו, העורר מכר את הדירה לנכדה עקב טעות, שהיא תוצאה של הטעייה של עורך דינו, שלא ידע כי סעיף 49 (ב)(1) איננו חל במכר ללא תמורה לנכדה. אילו ידע העורר את המצב המשפטי הנכון, סביר להניח כי לא היה מעניק את הדירה במתנה לנכדתו. משכך, בית המשפט הכיר בזכותו של העורר לבטל את העסקה.

בית המשפט בחן האם ניתן, במקרה דנן, להורות על ביטול העסקה על פי המבחנים שהותוו בפסיקה. הפסיקה קבעה כי אם העסקה "הכתה שורשים" ו"נקלטה במבחן המציאות" , אזי היא איננה ניתנת לביטול.

במקרה דנן, עסקת המתנה נערכה לפי מספר שנים, הנכדה קיבלה חזקה בדירה, רשמה הדירה על שמה, ואף השכירה אותה לצד שלישי. משכך, העסקה נקלטה במבחן המציאות. למרות זאת, קבע בית המשפט כי מימוש המתנה בעולם המעשה לא חוסם את היכולת לבטל עסקה אם זו נכרתה מחמת טעות. המבחן הוא סיבת הביטול, ולא המעשים שנעשו לאחר העסקה.

מאחר והנכדה הסכימה לביטול העסקה, פסק בית המשפט כי יש לבטל הקניית הדירה במתנה לנכדה, לאשר מכירתה במתנה לבן, ולפטור את העורר מתשלום מס שבח בגין מכירת הדירה השנייה.

כתובת המייל של הכותבת: 0ffice@ezra-law.com