הסכמי שכירות ורשיון במקרקעין

מאת עו"ד שרון עזרא פעמים רבות, הסכמי השכירות אינם כוללים את כל תנאי הסכם השכירות וחיובי הצדדים ואז מתגלים מחלוקות בין הצדדים כיצד להשלים את החסר וכיצד על הצדדים לנהוג במקרה כזה. למשל, מה הדין כאשר לא ברור האם חובת המשכיר או השוכר לתקן ליקוי שנתגלה בנכס? מה הדין כאשר לא הוסכם גובה שיעור דמי השכירות בתקופת האופציה? האם יכול המשכיר להגדיל את דמי השכירות כאוות רצונו? ומה הדין כאשר הצדדים לא סיכמו מראש מתי יגיע הסכם השכירות לסיומו? האם הודעת פינוי מראש בת חודש היא סבירה או לא? חוק השכירות והשאילה,...

מאת עו"ד שרון עזרא חוזה שכירות כולל בחובו סיכונים לא מבוטלים מצדו של המשכיר. המשכיר מעמיד לרשותו של השוכר דירת מגורים, ועל השוכר לשלם למשכיר את דמי השכירות והוצאות נלוות אחרות. פעמים רבות, השוכר מפר את הסכם השכירות, ובעל הדירה מעוניין לפנותו וכן לתבוע ממנו את נזקיו הכספיים. נהוג, כי בהסכם השכירות נקבעים מנגונים ובטוחות למקרה שהשוכר לא מפנה את המושכר במועד, או לא משלם את חובותיו, ובמקרה כאמור, יכול בעל הבית להפעיל את הבטוחות אשר בידו. ואולם, לא תמיד יש בידי הבטוחות הכספיות כדי לסייע לבעל הבית...

מאת עו"ד שרון עזרא   בעלי דירות רבים שואלים אותי האם ניתן לפעול, בכוח סביר, כנגד שוכר אשר איננו משלם דמי שכירות. האם ניתן להחליף מנעולים?האם ניתן לנתק השוכר מאספקת זרם חשמל ומים? האם ניתן לפנות את המטלטלין שלו באופן חד צדדי? ובכן, בדר"כ התשובה היא שלילית. בתי המשפט סולדים מהתנהגות חד צדדית כזו. דרך המלך במקרה כזה היא הגשת תביעת פינוי וניהול הליך משפטי מסודר, בו לכל צד יש הזדמנות להשמיע את טענותיו, אשר בסופו ינתן צו פינוי. בנוסף, נקיטת הליך חד צדדי כזה עשויה לחשוף את המשכיר, במקרים מסויימים,...

מאת עו"ד שרון עזרא   ביום 17.12.08 , בבית המשפט השלום בתל אביב, ניתן פסק דין בתביעה של רמ-נח בע"מ לסילוק ידם של ה"ה עבודי (ת"א 30437/04). התובעת טענה כי הנתבעים הינם פולשים ומחזיקים בנכס ללא הסכמתה, ולפיכך יש לתת כנגדם צו לסילוק יד, ללא כל פיצוי. לעומת זאת הנתבעים טענו כי הינם מחזיקים במקרקעין משנות ה- 50, וכי ניתנה להם רשות בלתי הדירה להחזיק במקרקעין. לחילופין- כי הינם בעלי רשות הדירה בכפוף לתשלום פיצויים. משכך, לטענת הנתבעים יש לדחות הבקשה לסלקם, או לחילופין, להתנות הסילוק בתשלום פיצויים....

מאת עו"ד שרון עזרא רובנו שכרנו, לפחות פעם אחת בחיינו, דירת מגורים. עסקת שכירות במקרקעין נראית לחלקנו פשוטה וקלה. משכך, רבים לא נעזרים בעו"ד הבקיאים בתחום המקרקעין, ומסתפקים בהסכמי שכירות סטנדרטים, חלקם לקוניים וחסרים, או שיש כאלה אשר מקבלים כמובן מאליו את הסכם השכירות אותו הכתיב המשכיר. הנסיון מראה, כי ניסוח לא נכון של סעיפים בהסכמי שכירות או העדר התייחסות לנושאים מסויימים מהותיים עשוי לעורר מחלוקות רבות בתקופת השכירות. במאמר זה אנסה להציג את ההיבטים והדגשים החשובים, אליהם כדאי לתת את הדעת...

מאת עו"ד שרון עזרא מה דינו של פולש למקרקעין, אשר תפס חזקה במקרקעין ללא הסכמת הבעלים, אך הבעלים הסכים, הסכמה שבשתיקה, להמשך החזקה? במקרים רבים, טוענים פולשים כאלו כי הינם "ברי רשות" במקרקעין, מכוח שתיקתם רבת השנים של הבעלים. רשיון זה איננו מקנה להם זכות בעלות, ואיננו מקנה להם חסינות בפני תביעת פינוי, אך יכול להקנות להם זכות לקבל פיצויים בעת פינויים מהמקרקעין. בגדר המושג "רשיון במקרקעין", או "רשות מכללא", נכללים כל אותם המצבים בהם החזקה או השימוש במקרקעין אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת של בעל...

מאת עו"ד שרון עזרא בעלי בתים רבים חוששים מפני השכרת הדירה שבבעלותם. מחד- הם מפקידים בידי השוכר נכס יקר ערך, ומאידך- הם חוששים כי השוכר לא יעמוד בתשלומי שכר הדירה וההוצאות השוטפות, יגרום נזק למושכר ועוד. גם כאשר חשש זה מתאמת, לצערם, הם חוששים מנקיטת הליכי פינוי השוכר מהדירה- אשר נראים להם יקרים, ארוכים, ואף חסרי סיכוי. ובכן- ניסוח נכון של הסכם שכירות וקבלת בטחונות מתאימים, יכולים עד מאוד לצמצם היקף תופעה זו. היה וחלילה עדיין נותרתם עם שוכר בעייתי שלא פינה הדירה, גם אז יש דרך פשוטה, מהירה, ולא...

פעמים רבות, הסכמי השכירות אינם כוללים את כל תנאי הסכם השכירות וחיובי הצדדים ואז מתגלים מחלוקות בין הצדדים כיצד להשלים את החסר וכיצד על הצדדים לנהוג במקרה כזה. למשל, מה הדין כאשר לא ברור האם חובת המשכיר או השוכר לתקן ליקוי שנתגלה בנכס? מה הדין כאשר לא הוסכם גובה שיעור דמי השכירות בתקופת האופציה? האם יכול המשכיר להגדיל את דמי השכירות כאוות רצונו? ומה הדין כאשר הצדדים לא סיכמו מראש מתי יגיע הסכם השכירות לסיומו? האם הודעת פינוי מראש בת חודש היא סבירה או לא? חוק השכירות והשאילה, תשל״א- 1971 (להלן:...

יתרונות והחסרונות במשלוח הודעה על שינוי ההחזקה בנכס