ליטיגציה

עו"ד שרון עזרא חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: " חוק המתווכים במקרקעין ") קובע כי על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך עליו להיות, בין היתר, בעל רשיון לתיווך במקרקעין. יודגש, כי על פי הוראות חוק התיווך במקרקעין, גם אם ברור שהמתווך הינו "הגורם היעיל" אשר הביא להתקשרות בעסקת מקרקעין, אך הוא איננו עומד בקריטריונים של החוק (ובהף הוא איננו בעל רשיון,לא החתים את לקוחותיו על הזמנה בכתב וכד') הוא איננו זכאי לדמי תיווך- לא מכוח חוק המתווכים במקרקעין ולא מכוח עילה אחרת. בע"א (ת"א) 3252/05...

מאת עו"ד שרון עזרא   לא אחת קורה, שמתווך מראה לקונה פוטנציאלי (או שוכר פוטנציאלי) דירה, ולאחר מכן אותו אדם רואה את אותה הדירה דרך מתווך אחרת. במקרה כזה מתעוררת השאלה- למי מבין שני המתווכים לשלם את דמי התיווך? מקרה דומה נדון בת"א (ראשל"צ ) 5025/07 נכסים מבית טוב בע"מ נ. טבע רויטל. במקרה זה, התובעת, המתווכת, הראתה לראשונה לנתבעים (הקונים) את הדירה, והציעה להם לרכוש אותה במחיר של 220,000$. הקונים חתמו על הסכם להזמנת שירותי תיווך מהנתבעת, והתחייבו לשלם דמי תיווך בשיעור של 1.5% + מע"מ משעור העסקה....

מאת עו"ד שרון עזרא   סוגיית תשלום דמי תיווך מקום בו  ניתנה בלעדיות למתווך עולה חדשות לבקרים. אחת מהסוגיות בעניין זה נדונה בת"א (ת"א) 52020/06 שחק אהרון נ. לוקי בנייה ופיתוח היתה. שם נדונה, בין היתר, השאלה האם ניתן להאריך הסכם בלעדיות בעל פה? התובע, מתווך אשר פועל תחת המותג "אנגלו סכסון", שיווק עבור הנתבעת פרויקט מגורים במודיעין. הפרויקט נבנה בשלושה שלבים. התובע טען כי הוסכם עימו כי ישווק בלעדית את הדירות, בשלושת השלבים, וזאת על סמך חובה בלעדיות שהוארך בעל פה. כן טען התובע, כי בעת הגיעם לשלב...

מאת עו"ד שרון עזרא סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור לעסקה בה יחיד נותן במתנה דירת מגורים ל"קרוב". במושג "קרוב" נכללים, בין היתר- נכדו/תו של המעביר. סעיף 49 (ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר מתן פטור למי שלא מכר דירת מגורים בארבע השנים האחרונות. ואולם-  אם במהלך ארבע השנים עשה המוכר שימוש בפטור לפי סעיף 62 לחוק, לילדו ובן זוגו של המעביר  (בלבד), לא תישלל הזכאות לפטור גם אם טרם חלפו ארבע שנים. בו"ע 8079/07 יצחק נ. מנהל מיסוי מקרקעין נידון מקרה בו העורר נתן את דירתו, במתנה, לנכדתו, וקיבל פטור...

מאת עו"ד שרון עזרא   ביום 14.8.08 ניתן פסק דין בבית המשפט העליון אשר דחה את הערעור שהגישו המערערים בבקשה לאכוף את הסכם מכר המקרקעין שנכרת בינם ובין המשיבים.((ע"א 2496/06 סויסה נ. חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ). להלן עובדות המקרה. ביום 22.12.04 חתמו המשיבים על זכרון דברים לפיו התחייבו למכור מגרש אשר בבעלותם לקונה. מערער 1 שהינו מתווך במקרקעין, הוא זה אשר הביא את הקונה. בדיעבד התברר כי הקונה הוא בנה של מערערת 2. מערער 1 טען בפני המשיבים כי העסקה כלכלית ביותר מבחינת המשיבים, לנוכח מצבו התכנוני...

מאת עו"ד שרון עזרא "הפקעה" היא רכישה כפויה של זכויות הפרט במקרקעין, שמבוצעת על ידי רשות שלטונית כנגד האזרח, לצורך הגשמת מטרה ציבורית, כאשר אין דרך אחרת להגשמת מטרה ציבורית זו. יחד עם זאת  נשאלת השאלה מה פרק הזמן במסגרתו על הרשות השלטונית להגשים את אותה מטרה ציבורית שלשמה הופקעו המקרקעין, שכן המחוקק איננו נוקב בפרק זמן מוגדר. שאלה זו נדונה בבית המשפט העליון, במסגרת ע"א 8565/06 שיפמן נ. עיריית פתח תקווה . המערערת הגישה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, במסגרתה נדחו תביעותיה לביטול הפקעות...

מאת עו"ד שרון עזרא מה דינו של פולש למקרקעין, אשר תפס חזקה במקרקעין ללא הסכמת הבעלים, אך הבעלים הסכים, הסכמה שבשתיקה, להמשך החזקה? במקרים רבים, טוענים פולשים כאלו כי הינם "ברי רשות" במקרקעין, מכוח שתיקתם רבת השנים של הבעלים. רשיון זה איננו מקנה להם זכות בעלות, ואיננו מקנה להם חסינות בפני תביעת פינוי, אך יכול להקנות להם זכות לקבל פיצויים בעת פינויים מהמקרקעין. בגדר המושג "רשיון במקרקעין", או "רשות מכללא", נכללים כל אותם המצבים בהם החזקה או השימוש במקרקעין אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת של בעל...

מאת עו"ד שרון עזרא האם זכאים שותפים במקרקעין לבקש דחייה של פרוק שיתוף עד שיעלה ערכם של המקרקעין מכוח אישור הצפוי של תב"ע או מטעם אחר? ס'   39 -40 לחוק המקרקעין מקנה זכות לכל שותף במקרקעין לדרוש את פירוקם. דרך המלך היא פירוק המקרקעין בדרך של חלוקה בעין, ואם זה לא אפשרי - אז בדרך של מכירה. בהפ' (ראשל"צ) 123/05 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ. בן ארצי שמואל  נידונה השאלה האם יש מקרים בהם ניתן לעכב את מתן צו הפירוק, למשל- עד שתאושר תוכנית בניין עיר חדשה הנמצאת בהליכי תכנון שהחלו לפני מספר שנים, שכן...

מאת עו"ד שרון עזרא האם יש הבדל בין מסירה,פיזית, של חזקה בדירה ובין מסירה, משפטית, של חזקה בדירה? שאלה זו נדונה והוכרעה בת"א 1263/08 (שלום חיפה). בפרשת מילר, רכשו התובעים מהנתבעת דירה.  לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את ההסכם, בין היתר בכך שאיחרה במסירת החזקה ואיחרה בהמצאת טופס 4 . התובעים תבעו את הפיצויים המוסכמים הנקובים בחוזה. בפני בית המשפט הוכח, כי התובעים קיבלו את החזקה, פיזית, בדירה לידיהם חודשיים לפני המועד הנקוב בחוזה, ולכן- טענתם בגין איחור במסירת החזקה נדחתה. לעניין מועד קבלת טופס 4...

מאת עו"ד שרון עזרא ס' 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 מחייב צדדים המנהלים משא ומתן לנהוג בתום לב אחד כלפי משנהו בעת הליכי המו"מ. בגין ניהול מו"מ בחוזר תום לב זכאי הנפגע לפיצוי כספי. סעיף זה עמד בבסיס פסק הדין בת"א 1990/07 (בית משפט שלום בראשון לציון) שמי רונן נ. עמילי ענבר. במקרה זה, הרוכשים טענו כי המו"מ שהתנהל בינם ובין המוכרים לרכישת זכויות במקרקעין , באזור "נחלת יהודה" בראשל"צ, אשר לא הבשיל לכדי חוזה מחייב, נערך בחוסר תום לב. לטענת התובעים, ניהלה הנתבעת עימם מו"מ בחוסר תום לב,...