הארכת הסכם בלעדיות בתיווך מקרקעין בעל פה

מאת עו"ד שרון עזרא

סוגיית תשלום דמי תיווך מקום בו  ניתנה בלעדיות למתווך עולה חדשות לבקרים. אחת מהסוגיות בעניין זה נדונה בת"א (ת"א) 52020/06 שחק אהרון נ. לוקי בנייה ופיתוח היתה. שם נדונה, בין היתר, השאלה האם ניתן להאריך הסכם בלעדיות בעל פה?

התובע, מתווך אשר פועל תחת המותג "אנגלו סכסון", שיווק עבור הנתבעת פרויקט מגורים במודיעין. הפרויקט נבנה בשלושה שלבים. התובע טען כי הוסכם עימו כי ישווק בלעדית את הדירות, בשלושת השלבים, וזאת על סמך חובה בלעדיות שהוארך בעל פה. כן טען התובע, כי בעת הגיעם לשלב השלישי של הפרוייקט, נתנה הנתבעת לצד ג', את זכות השיווק של פרוייקט- ובכך ביטלה את ההסכם ביניהם שלא כדין ותוך עשיית עושר ולא במשפט על חשבונו.

לטענת  המתווך, כי ביטול הסכם הבלעדיות עימו, באופן חד צדדי, יש בו כדי לשלול ממנו אפשרות להפיק רווחים ולפיכך ביקש הוא פיצוי בגין שעות עבודה שהשקיע למכירת הדירות בשלב השלישי.

הנתבעת טענה כי הסכם הבלעדיות הוגבל ל- 10 חודשים בלבד, ולא הוארך. כן טוענת הנתבעת, כי על פי הסכם הבלעדיות, כל צד רשאי היה להפסיק ההתקשרות בין הצדדים בהודעה מראש, ומשעשתה כן הנתבעת- אזי התובע איננו זכאי לשכר.

בית המשפט קבע כי הסכם הבלעדיות חל על שלושת שלבי הפרוייקט, ואולם- עדיין יש לבחון האם הוסכם על בלעדיות באשר לשלושת שלבי הפרוייקט.

חוק המתווכים קובע כי מתן בלעדיות מחייב מסמך בכתב. התובע טוען כי הסכם הבלעדיות הוארך בעל פה, מעבר ל- 10 חודשים. ביחס לטענה זו קבע בית המשפט כי גם הארכה של הסכם בלעדיות מחייבת מסמך בכתב.

בית המשפט התייחס לטענות התובע לפיהם, על פי חוק החוזים, הסכם – לרבות הסכם בלעדיות- יכול ויעשה בכתב. ביחס לטענה זו קבע בית המשפט כי מאחר ויש דין ספציפי, הלא הוא חוק המתווכים, הרי שזה גובר על חוק החוזים. מקום שלא מתקיימת דרישת הכתב, אזי המתווך איננו זכאי לדמי תיווך.

ביחס לטענת המתווך כי הנתבעת נהגה שלא כדין עת ביטלה החוזה עמו ונתנה לצד ג' "לקטוף את פירות עמלו"- בית המשפט דחה טענה זו לאור ההוראה בהסכם התיווך המאפשרת לנתבעת לבטל ההסכם בהודעה מראש. אמנם, יש מקרים בהם נפגע עקרון הציפייה של התובע ויש לפצותו על כך, אך לא זה המקרה.

כפי שנפסק פעמים רבות, מתוך איננו זכאי לפיצויי מכוח חוק עשיית עושר, כטענת התובע, אלא רק מכוח חוק המתווכים

כתובת המייל של הכותבת: 0ffice@ezra-law.com