פירוק שיתוף במקרקעין

מאת עו"ד שרון עזרא

האם זכאים שותפים במקרקעין לבקש דחייה של פרוק שיתוף עד שיעלה ערכם של המקרקעין מכוח אישור הצפוי של תב"ע או מטעם אחר?

ס'   39 -40 לחוק המקרקעין מקנה זכות לכל שותף במקרקעין לדרוש את פירוקם. דרך המלך היא פירוק המקרקעין בדרך של חלוקה בעין, ואם זה לא אפשרי - אז בדרך של מכירה.

בהפ' (ראשל"צ) 123/05 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ. בן ארצי שמואל נידונה השאלה האם יש מקרים בהם ניתן לעכב את מתן צו הפירוק, למשל- עד שתאושר תוכנית בניין עיר חדשה הנמצאת בהליכי תכנון שהחלו לפני מספר שנים, שכן תוכנית זו תעלה את ערך המקרקעין. למעשה, לא היתה מחלוקת כי יש הכרח לפרק את השיתוף אלא שמרבית המשיבים טענו כי יש לעכב את מתן הצו כאמור לעיל.

התב"ע המתוכננת מגדילה את זכויות הבנייה באופן ניכר וכן משנה את הייעוד ממלאכה לייעוד למסחר ומשרדים. על פי חו"ד השמאי, התב"ע החדשה תעלה את ערך המקרקעין פי 3.65 משווים כיום: 5.5 מליון דולר לעומת 1.5 מליון דולר כיום.

נבדקה אפשרות של חלוקה בעין של המגרש הקיים, לפי מצבו התכנוני כיום. לפי חו"ד השמאי, חלוקה כזו היא אפשרית, אולם יכולת מימוש זכויות הבנייה בכל מגרש יהיו נמוכות, ולאור המספר הרב של השותפים, ספק אם רשויות התכנון יאשרו חלוקה בעין שכזו.

בית המשפט התייחס לפסיקה קודמת של בית המשפט העליון, אשר קבעה כי זכותו של שותף במקרקעין  לדרוש פירוק שיתוף היא "בכל עת", ולא רק כאשר יסכימו לכך שותפיו.

בית המשפט אף התייחס לטענת המשיבים, שהתנגדו לפירוק, מהטעם כי הדרישה לפירוק שיתוף נעוצה בחוסר תום לב, וכי על פי פסיקת בית המשפט העליון, ניתן לעשות שימוש בדוקטרינת תום הלב, גם כאשר מדובר בפירוק שיתוף.

למרות עקרון תום הלב, פסק בית המשפט כי אין בטעמים שהועלו על ידי המשיבים כדי למנוע דחייה של צו פרוק השיתוף. במקרה דנן, התביעה הוגשה לפני 3.5 שנים, וכי ככל הנראה, צפוי זמן ניכר עד שתאושר התב"ע החדשה. התובעת רכשה את המקרקעין לפני יותר מ- 10 שנים, ומשכך לא עסקינן במי שרכש את המקרקעין אך לפני זמן קצר.

גם בהיבט של צדק ותום לב, נפסק כי לא יהיה זה צודק מהתובעת להמתין עוד זמן בלתי ידוע עד שתוכל לממש את זכותה לפרק השיתוף או עד שיתברר מצבה של התב"ע החדשה.אף העובדה כי התובעת הינה חברה קבלנית, איננה משנה את תמונת המצב ואיננה מצביעה על חוסר תום לב.

לעניין היות התובעת מיעוט במקרקעין, הרי שכבר נפסק בעבר כי בעניין של פירוק שיתוף, אין כאן עניין של דמוקרטיה, והמיעוט יכול לכפות את דעתו על הרוב.

לאור האמור לעיל, ניתן צו לפירוק שיתוף בדרך של מכירתם.

פס"ד זה ממחיש, כי בתביעות של פירוק שיתוף, אין כמעט הגנה לנתבע, וכאמור- גם הרוב יכול לכפות את דעתו על הרוב.

כתיבת המייל של הכותבת: office@ezra-law.com